Specula imobiliara! Trecut, prezent si viitor!

Toata lumea este obisnuita sa zica : "Aaaa, in imobiliare se invart bani multi! Cine are bani sigur ii poate inmulti acolo!" Aceste cuvinte devenisera axiomatice pana nu cu mult timp in urma. Asa era... Ajungea sa plasezi niste bani pe piata imobiliara si castigul venea de la sine. Nu faceai nimic, practic asteptai sa treaca timpul, macar 6-7 luni si revindeai si erai in profit poate chiar si 60-70%. Aceasta este , de fapt, si definitia speculei :fenomenul prin care cineva , persoana fizica sau juridica , obtine absolut legal dar uneori imoral, castiguri substantiale de pe urma cumpararii si revanzarii de proprietati imobiliare!
Problema se pune in felul urmator: ca urmare a caror fapte sau a caror situatii s-a ajuns in timp la asemenea situatii?
In primul rand, asa cum am spus si in alte randuri, inertia in gandire a romanilor a facut ravagii pe piata. "Sa cumparam pana nu se scumpeste!" Cunosc cazuri de apartamente vandute ca la licitatie desi ,in conditii normale, ele n-ar fi facut obiectul unor licitatii niciodata! Ce sa ma spunem despre terenuri, unde situatia era mult mai dramatica. Daca un apartament e vandut ,uneori, si de cateva ori pe an, cu terenurile situatia se schimba. Daca un teren s-a vandut, s-a facut un plan si un proiect cu el, si pe urma gasim acolo o casa, un depozit sau ,ma rog, orice altceva, el iese din "circuitul imobiliar" pentru foarte multa vreme. Asa se face ca terenurile "bune" sunt din ce in ce mai putine si mai greu de facut rost.
Am identificat , deci, o prima sursa care a alimentat specula imobiliara ani de zile. O chestiune care are un caracter puternic obiectiv si anume : starea maselor! Asa se face ca proprietarii exploatau cu inteligenta situatia si obtineau deseori preturi exorbitante pentru foarte putin, in realitate.
O alta sursa care a alimentat ani de zile specula imobiliara este tendinta bancilor comerciale de a usura accesul la credite al tuturor. Salariile cresteau, nivelurile de indatorare la banci cresteau chiar mai mult decat salariile si iata ca putem sa explicam de ce la un moment dat un apartament de doua camere in Titan ajunsese sa coste peste 100 000 de euro. Cel putin in primul trimestru al lui 2008 asta era o situatie frecventa si ,cu toata indignarea, totusi nimeni nu era mirat.
Un eveniment ce tine de istoria contemporana a Romaniei a accentuat si el cresterea preturilor. Daca la 25 decembrie 2006 preturile la imobile aveau un pret peste numai 10 zile, la 5 ianuarie 2007 ele aveau un pret , pe alocuri, cu 10% mai mare. Din ce cauza? "Am intrat in Europa, vor veni investitorii sa cumpere!" Ceea ce s-a si intamplat, de fapt.....
Ca sa zicem asa, in randurile de mai sus am identificat niste motive obiective ale speculei si ale cresterii preturilor.
Exista si motive subiective. Cel mai intalnit dintre ele este necunoasterea situatiei reale. In conditiile in care ,sa zicem, preturile la apartamente erau de 1000 de euro/mp si aparea unul pe piata cu 30% mai ieftin rechinii imobiliari care urmaresc piata cu mai multa atentie decat o fac statisticienii, il inhatau imediat. Si astfel, cineva castiga cateva sute de milioane de lei vechi, poate chiar un miliard, pe baza necunoasterii pietei in cazul vanzatorului. Pana se dumirea acesta din urma ce s-a intamplat apartamentul poate era vandut de inca doua ori. La fel in cazul terenurilor. Necunoasterea si problemele personale au impins pe unii sa vanda foarte ieftin si sa permita unora sa castige sume fabuloase nefacand nimic. Singurul lor merit a fost ca dispuneau de acea suma de bani la momentul potrivit si la locul potrivit. Dar la terenuri se mai adauga un lucru foarte important: calitatile urbanistice (vestitele POT si CUT) si/sau posibilitatile ulterioare de urbanizare a terenului. Subiectivismul merge si mai departe cu cat, sunt exemple de notorietate, acesti coeficienti urbanistici pot fi influentati pozitiv , in acord sau in dezacord cu legea destul de usor. Daca un teren are CUT 2,5 poate fi el vandut la acelas pret cu un teren care are CUT 5,5? Desigur ca nu! Si de aici, cunoastem cu totii o multime de legende imobiliare , care mai de care mai interesante, cu terenuri care ieri puteau fi cumparate pe un pret mic iar la doua sau teri luni, pe baza unui nou certificat de urbanism valorau de trei ori mai mult.....
La extravilan era aceeasi situatie. Se cumparau terenuri in mijlocul campului si ,in foarte scurt timp, vedeam ca zona, cel putin sub aspect legal, s-a urbanizat, acolo este un PUZ aprobat, terenul este parcelat si loturile se vand cu un pret uneori si de 10 ori mai mare decat pretul initial de achizitie.
Ce se petrece acum? Toata lumea asteapta.... Bancile nu mai dau credite asa de usor si ,oricum, sumele ce pot fi imprumutate sunt indiscutabil mai mici decat inainte. Mass-media isi face si ea rolul sau si romanul de rand este "indoctrinat" pe toate canalele ca preturile urmeaza si scada si multimea celor care vor sa cumpere scade vertiginos!
Ce urmeaza? Cand se termina criza vom intra in normalitate, nici una din situatiile descrise mai sus nu va mai fi posibila. Preturile nici nu vor mai urca nici nu vor mai scadea la fel de abrupt ca pana acum. Specula isi va face din ce in ce mai putin aparitia, va fi o situatie absolut ocazionala si de cele mai multe ori subiectiva.
La sfarsitul crizei (cand vor vrea unii sa fie asta....) pentru, poate, prima data dupa 20 de ani de teribil necunoscut piata imobiliara bucuresteana si romaneasca va cunoaste adevaratele valori de tranzactionare, acelea pe care si romanul de rand dar si sistemul economic romanesc sunt pregatiti sa le suporte!

De ce e nevoie de o agentie imobiliara!

Cand vrei sa inveti....te duci la un profesor! Cand esti bolnav....te duci la un medic! Ce faci cand vrei o casa noua? Ce faci cand vrei sa faci o investitie care sa-ti aduca profit fara sa muncesti prea mult? Serviciile unei agentii imobiliare pot fi o solutie. In randurile de mai jos vom cauta sa va explicam si de ce credem ca acesta este raspunsul.
In primul rand va recomandam din start sa apelati la un agent imobiliar cu vechime sau o companie imobiliara cu nume bun pe piata. Ce va aduce aceasta? Oamenii cu experienta stiu care sunt preturile pe piata, ei stiu si o multitudine de oferte din segmentul pe care il vizati asa ca veti avea de unde alege. Va rog sa credeti ca mijloacele de informare ale unui agent imobiliar va intrec cu mult capacitatile dvs. de informare care sunteti ,de cele mai multe ori, beneficiar ocazional de servicii imobiliare. Ganditi-va ca jobul de fiecare zi al agentului imobiliar este, intre altele, si gasirea de oferte nu numai pentru dvs. ci si pentru o multime de alti clienti care au cereri si pretentii asemanatoare. Veti gasi ,deci, un om foarte bine informat in persoana agentului imobiliar cu experienta!
Avantajele nu se opresc aici! In mod firesc, agentul trebuie sa fie la curent cu ultimele reglementari legislative din domeniu asa ca daca nu intelegeti ceva din ceea ce se petrece puteti avea in agent un om de incredere care sa va explice tot ceea ce trebuie sa stiti. Cu ce probleme v-ati putea confrunta? In principiu e bine sa nu va confruntati cu nici un fel de probleme dar se poate ,totusi, sa aveti unele dificultati de intelegere. Nu toata lumea stie ,de exemplu, de cate feluri sunt actele de proprietate ale unui imobil, nu toata lumea stie ce este si ce presupune un contract de inchiriere , ce drepturi si obligatii revin din toate acestea. Agentul imobiliar poate fi sprijinul dvs. in toate aceste cazuri.
In concluzie, se merita sau nu sa platiti 3% +TVA pentru colaborarea cu o agentie profesionista? Concluzia mea este : INDISCUTABIL.......DA!!!
Dar astept si comentarii pe aceasta tema, va promit ca toate adnotarile vor fi publicate!

Istoria pietei imobiliare bucurestene!

In cele ce urmeaza vom face un scurt istoric al pietei imobiliare din Bucuresti si din imprejurimi. Fara doar si poate , ne vom referi strict la perioada de dupa decembrie 1989, inainte de aceasta neputandu-se vorbi de o piata, in acceptiunea clasica , de cerere si oferta in acest domeniu.
Un mare moment, o piatra de hotar in ceea ce priveste piata imobiliara a fost castigarea dreptului cetatenesc in vara lui 1991, al chiriasilor de la stat (marea masa a populatiei) de a cumpara locuintele pe care le ocupau de zeci de ani de zile. Aceasta a insemnat o infuzie masiva de oferta pe piata de apartamente de bloc, piata care intotdeauna a fost un marker important, un indicator foarte sensibil in ceea ce priveste evolutia pietei. Si, iata, pentru mai mult de 10 ani , am avut preturi stabile pe acest sector de piata. Situatia a durat pana la inceputul lui 2003 cand Banca Nationala incepe treptat sa ofere facilitati de creditare la achizitia de apartamente si astfel, incepand cu vara lui 2003, piata apartamentelor creste spectaculos ca valori de tranzactionare, ajungandu-se la situatii si zone din Bucuresti in care, la acea vreme, se inregistrau cresteri de 7%-10% pe luna! Din experienta mea de fost agent imobiliar, actualmente patronul unei mici dar ambitioase agentii, va pot relata un caz care la vremea respectiva mi-a retinut atentia!
Aveam mai multe oferte de vanzare in zona Pietei Obor, intre care si un apartament de trei camere pentru care, la acel moment, se solicitau 33 000 de euro. Am fost la proprietar, am vazut apartamentul, am ajuns la o intelegere cu acestia. La plecare, nu au ezitat sa ma intrebere : "Dar care este tendinta? Vor mai creste preturile la apartamente?". Din pacate pentru evolutia ulterioara a colaborarii cu acesti domni am raspuns : "Da! La noi in firma exista o statistica in conformitate cu care preturile vor creste chiar si cu 10% pe luna!" Zis si facut! Am plecat si, pentru moment, mi-am ocupat vremea cu alte lucrari si cu alti clienti. La un moment dat ,insa, dupa aproximativ trei saptamani de la aceasta vizita,primesc o solicitare in care se cerea un apartament de trei camere in zona Obor. Cunoscand si oferta si vazand si cererea imi dau seama ca apartamentul de 33 000 de euro ar fi putut fi o solutie pentru cumparator. Dau telefon la proprietari, le reamintesc de vizita mea si de intelegerea pe care o facusem si ma anunt in vizita cu clientii.
Stupoare! Clientul se decide sa cumpere dar este refuzat cu brutalitate de proprietar: "Nu mai pot sa vand cu 33 000, ca piata creste cu 10% pe luna, prin urmare voi vinde la 37 000 de euro!". Afacerea a cazut, desigur. Dar ramane relevanta pentru inertialitatea in atitudine a romanilor de pretutindeni. Desi ,la nivel individual-subiectiv, fiecare isi aroga principii si 'bune purtari" fiecare dintre proprietarii de imobile scoase la vanzare din Bucuresti si din toata Romania fac din asta o eticheta de excelenta pentru propria persoana care se transpune ,intre altele, in pretul exaferat al locuintei de vanzare.
Situatia a durat ani de zile si a fost intretinuta cu succes de catre bancile comerciale , care, cel putin in anii 2006-2007 acordau credite de achizitie case si apartamente cu o usurinta debordanta. S-au oferit sume colosale pentru finantarea unor imobile care ,acum, privind retrospectiv ,intrec orice inchipuire. La sfarsitul lui 2007 si prima jumatate a lui 2008 se puteau gasi , in ziarele de publicitate, anunturi de genul : "2 camere, Colentina, semidecomandat, etaj intermediar, 100 000 de euro!" Si se faceau tranzactii, pe credit (adica pe bani inca necastigati de cetatean) la asemenea valori! Ce inseamna asta? Inconstienta in toate aspectele posibile si drum sigur catre faliment! In primul rand al persoanei fizice, al cetateanului care a aplicat la banca sa ia un asemenea credit colosal pentru a primi in fapt, in realitate, atat de putin. Dobanzile pealocuri s-au triplat, automat rata are deja un prim motiv sa creasca. Un alt motiv este faptul ca foarte putine banci ofera credite cu dobanda fixa la achizitia de locuinte pe toata durata de creditare! Astfel ca, periodic dar intotdeauna "in sus", rata se modifica! Mai adaugam si faptul ca, de exemplu, in vara lui 2007 euro inregistra o valoare de 3,15 lei iar acum inregistreaza cu mult peste 4 lei si ne imaginam situatia dezastruoasa pe care o are individul, cetatean bucurestean , proaspat proprietar de locuinta achizitionata prin credit bancar! La acestea mai adaugam si o alta chestiune , cu totul obiectiva si fara putinta de a fi influentata de individ si anume criza economica globala, care, daca ii mai da si o oarecare perioada de somaj il duce in mod automat la faliment pe aplicant!
Pe de alta parte, nici bancherii nu au o situatie mai buna intrucat foarte curand multe imobile finantate de dansii vor intra in executare silita pentru neplata ratelor, iar ei, finantistii, au dat bani adeseori fara discernamant iar acum imobilele respective valoreaza pe piata cu mult mai putin decat valoarea finantata! Ce inseamna asta? Drum sigur catre bilant contabil negativ sau faliment!
Cine are de castigat? Aceia care, din diferite motive, n-au cumparat nimic pana acum, au timp sa o faca , mai ales ca preturile au o tendinta sigura de descrestere si este foarte putin probabil ca in urmatorii ani sa mai avem de-a face cu valorile astronomice si cu totul neomenesti, nefiresti de pana acum. Exemple care circulau in presa in perioada respectiva : "2 camere, Drumul Taberei 120 000 de euro", " 3 camere, Mihai Bravu, 170 000 de euro". Acum acestea sunt de domeniul unui trecut pe care foarte multa lume l-ar fi dorit sa nu fi fost niciodata adevarat. Era clar pentru orice om cu oarece scaun la cap ca economia romaneasca nu are cum sa sustina asemenea comportament aberant si iata ca acest lucru s-a adeverit intr-o forma , e adevarat, foarte dura pentru unii.
Ce se va intampla de acum incolo? Problema e ca traim intr-o tara in care a face prognoze e cel mai adesea o ruleta ruseasca si in care exista ,in mod ciudat, o multitudine de surse care fac prognoze de orice fel. Ce putem comenta despre competenta acestora? Absolut nimic. Eu cred ca nimeni nu are dreptul moral sa-si dea cu parerea intr-un domeniu daca nu a deprins o minima indemanare si nu a castigat o minima experienta in domeniul respectiv care sa-l recomande si sa-l indreptateasca la a avea o opinie pertinenta.
Se va intampla urmatorul fenomen: preturile vor scadea in continuare! Se va ajunge la o limita candva, credem noi, pe la inceputul anului viitor. Toata lumea isi pune problema care este valoarea acestei limite in cifre. Avem un indicator la nivel european si chiar mondial. Si anume, raportul dintre veniturile cetatenilor comunitari sau de oriunde din civilizatia capitalista si pretul pe metrul patrat locuit si vedem urmatoarele : la Paris, de exemplu, pretul pe metrul patrat locuit este , in medie si in functie de zona de 5 000 de euro. sar salariul mediu in metropola franceza este de 1 500 de eur ceea ce ne duce la un raport aproximativ de 3 la 1. Si putem repeta acest exemplu de calcul oriunde dorim noi in lume si vom vedea ca el ramane neschimbat sau are variatiuni foarte mici. Revenind la capitala Romaniei unde salariul mediu este cu putin mai mare de 250 de euro .........vom avea ,deci, un pret mediu nu mai mare de 700 de euro pe metrul patrat locuit. Pret care se va mentine permanent. O variatie de piata de 10% in viitor va deveni un eveniment notabil pentru ca foarte rar vom mai avea de-a face cu fluctuatii, dupa sfarsitul crizei.
Foarte pe scurt aceasta este opinia pe care indraznim sa o facem cunoscuta.
Cu respect, Catalin Marin, 0768104755

Deasemenea, S.C.Romeuropolis Imob S.R.L. ofera servicii imobiliare:
-inchirieri de imobile: garsoniere, apartamente, vile, case, spatii comerciale, spatii de depozitare, birouri
-vanzari, cumparari de imobile, terenuri intravilane si agricole

S.C. Romeuropolis Imob S.R.L.

S.C.Romeuropolis Imob S.R.L.-broker de credite pune la dispozitia clientilor intermedieri financiare pentru credite ipotecare, imobiliare si de consum ( intemediem credite si pentru pensionari medicali nerevizuibili) in conditii avantajoase pentru client ( comision o), intr-un timp scurt si cu eforturi minime.