O "Prima Casa" bine parfumata, sau ceea ce nu spune nimeni....

Ma aflu din nou in pozitia de a scrie despre "Prima Casa"... Subiect la moda, pe buzele tuturor...
Fac si eu parte din cei care cred ca sunt legati cat se poate de bine la realitatile cotidiene si incearca , in primul rand, sa-si faca viata frumoasa daca inteleg ceea ce se intampla in jur.
Am asteptat cu interes ceea ce se intampla cu "Prima casa", atat din prisma agentului imobiliar care se gandeste permanent cum sa faca sa tranzactioneze cat mai mult si cat mai repede, dar m-a interesat si ma intereseaza si ca fenomen. Imi place sa stiu ce se intampla in Bucuresti, in tara si in lume.
Contrar asteptarilor mele s-au inscris multe banci in program. Ofertele cumulate insumeaza mai mult de 1,4 miliarde de dolari. Dar acesta este singurul lucru ce s-a petrecut contrar asteptarilor mele...
Ce cred eu ca se va petrece de acum? Se va intampla ce s-a intamplat cu piata creditelor in 2007. Adica o concurenta acerba din partea bancilor din "A OFERI CREDITE" in programul "Prima Casa". Nu conteaza cum, nu conteaza in ce fel. Daca atunci marele interes al bancilor era castigarea unei cote de piata cat mai mari, pe piata creditelor negarantate , asa va fi acum pe piata creditelor "Prima Casa". Vreau sa fie clar de la inceput: dorinta bancilor de a se inscrie in program nu este sustinuta decat de un lucru si anume fondul de garantare pus la dispozitie de guvern. Vor oferi credite in nestire, aceste credite vor constitui singure o piata separata in domeniul creditarii, in totala disonanta fata de creditarea clasica, ce va ramane blocata inca multa vreme de acum incolo.
Ceea ce nu spune inca nimeni este riscul bancar implicat in acest fenomen. Auzim numai de oferte ,de participatiuni la program ale bancilor comerciale. Nu auzim ce conditii trebuie sa indeplineasca aplicantul in functie de banca la care face aplicatia. Oare de ce? Stii ce mare surpriza vom avea? Conditiile vor fi atat de relaxate incat creditul va fi usor de accesat de multa lume. Intr-un alt articol , tot pe acest blog, am aratat ce efecte va avea programul pe piata imobiliara si nu mai insist acum.
Observam insa o supralicitare a bancilor in ceea ce priveste acest program. Oferta bancilor depaseste cu aproape 50% fondul de garantare al guvernului. Inseamna, in mod firesc, ca cineva pierde. Sunt multe nume inscrise in acest program doar de dragul de a spune : "Am fost si noi acolo..." Fara doar si poate , in afara de numele grele de piata bancara, ceilalti sunt acolo doar pentru a profita de fenomen in sensul de a-si mari capitalul de imagine si atat! In aceeasi masura sunt interesati si de garantia guvernamentala.
Avem cel putin doua probleme cu aceste lucruri:
1. Ce ne facem cu viitoarele falimente bancare care se prefigureaza si care vor lovi Romania cat de curand? Numele vehiculate ca sunt pasibile de faliment figureaza pe lista participantilor la "Prima Casa". Cum se rezolva aceasta situatie? Greu de dat un raspuns....
2. A doua mare problema este binecunoscuta criza economica. E foarte posibil ca un om, cetatean onest al Romaniei, sa fie astazi un aplicant eligibil, dar peste 6 luni sa fie somer sau in imposibilitate de plata din cauza blocajelor financiare din economie sau din diferite alte motive. Situatia aceasta pe care o descriu nu este deloc ipotetica, ceea ce stie destul de putina lume este faptul ca frecventa acestui gen de situatii a crescut de vreo 3 ori in ultimele 12 luni si Romania abia a intrat in criza iar expertii economici seriosi spun ca are sa dureze ani buni situatia in care ne aflam.
Asa ca un credit acordat cu usurinta acum va deveni in timp un bumerang social. Treaba cea mai jenanta este ca , in cazul programului "Prima Casa", executarea silita pe proprietatea cumparata cu credit (daca se ajunge la asa ceva...) o va face statul roman. Nu conteaza in nici un fel ca omul isi primeste inapoi banii pe care i-a dat pana atunci, tot ce conteaza este ca omul ajunge in strada si asta este cel mai grav....
Dupa estimarile unora, parere la care ader si eu, frecventa cu care oamenii vor fi aruncati in strada in urmatorii doi ani va fi atat de mare incat daca acum guvernul gandeste un program de genul "Prima Casa" ,la momentul respectiv va trebui gandit un program de protectie sociala pentru acesti oameni care vor ajunge in strada. Si atunci va incepe adevarata criza imobiliara, de care ne vom ocupa intr-un articol viitor...
Sa revenim la subiect. Deci, va fi concurenta in acordarea de credite. Aceasta conduce ,invariabil, la conditii foarte relaxate de acordare. Bancherii vor fi interesati sa arunce banii pe piata. Garantia guvernamentala este suficienta. Deocamdata... Daca se ajunge la probleme din cauza neplatii ratelor, bancherul este protejat si de garantie si de faptul ca executarea silita o va face statul si nu banca. E cumva si un "adapost" pentru imaginea bancii.
Cine pierde? Statul, in primul rand.....daca la inceput va fi o frenezie, peste un an sau doi va fi curgere de lacrimi. Un fiasco total, un esec de imagine din partea celor care au gandit aceasta situatie si nu au avut in vedere decat profitul social pe termen foarte scurt, ca doar la toamna sunt alegeri prezidentiale si trebuie sa intelegem cu totii ca cineva ,acolo, in fruntea statului e foarte preocupat, chipurile ,de problemele sociale. Asta pentru cine vrea sa creada aceste nerozii... Adevarul este ca ei sunt preocupati doar de cum sa faca in asa fel incat sa ramana la putere, sa mai imparta bugete, bani si influenta! Cine crede altceva ori este prea idealist si nu are ce cauta in lumea reala ori este rau intentionat.
Catalin Marin, 0768 104 755

Efectele programului "Prima Casa" asupra pietei imobiliare!

Aceste cuvinte, pe care le voi scrie in continuare, vor avea valabilitate numai daca "Prima Casa" se va pune in aplicare si va fi un program viabil, ceea ce ma indoiesc....
De remarcat faptul ca ,acum, cand formulez acest articol desi termenul dat de primul ministru , domnul Emil Boc, bancilor comerciale pentru a formula o oferta de intrare in acest program este pe sfarsite nici o banca inca nu a anuntat oficial si definitiv dorinta de a participa la program, ceea ce ,dupa opinia mea ,spune foarte mult...
Deci, astazi, in acest articol nu doresc decat sa calculam impreuna cateva din efectele comerciale, economice pe care le poate avea programul "Prima Casa" asupra pietei imobiliare din Bucuresti si din tara. Repet, daca acest program va fi aplicat vreodata...
1. Un calcul simplu ne arata fondul de garantare al guvernului de un miliard de euro ar acoperi aproximativ 16 700 de tranzactii imobiliare, in situatia in care se va solicita de fiecare data suma maxima, de 60 000 de euro. Mai mult ca sigur, nu se va solicita de fiecare data suma maxima... Vreau sa fiu indulgent si sa socotim o valoare medie de tranzactionare de 35 000 de euro. In acest ultim caz fondul de garantare al guvernului ar ajunge pentru finantarea a aproximativ 28 600 de operatiuni in programul "Prima Casa". Ce ne facem ,insa, ca ultima gaselnita in program a fost faptul ca se vor finanta nu numai finantarea de apartamente si case, deci unitati locative deja existente ci si finantarea unor proiecte de constructii. Ceea ce nu va face decat sa scada numarul de tranzactii pe piata...
Dar sa zicem ca nu se va finanta nici o constructie ci se vor finanta numai tranzactiile imobiliare. Toate cele 28 600 de tranzactii. In conformitate cu ceea ce apare la Institutul National de Statistica lunar in Romania se efectueaza mai mult de 30 000 de tranzactii imobiliare.....iar dintre acestea cam 10 000 , din valorile inregistrate notarial, ar fi eligibile programului "Prima Casa". Iata, deci, cat de maret este acest program....
2. Daca punctul 1 ar acestul articol ne-a edificat dpdv tehnic ce este cu acest program in punctul 2 va vom explica care este efectul real asupra pietei. In primul rand ca proprietarii imobilelor (case, terenuri, apartamente) cu valori apropiate de 60 000 de euro, dar putin mai mari vor vrea cu ardoare sa tranzactioneze mai repede, unii dintre ei au asteptat deja luni de zile si nu au putut sa-si vanda proprietatile....Iata ca, pe termen scurt, se va produce o cadere drastica a preturilor la imobilele de peste 60 000 de euro. Toti vor vrea sa intre in program!!! Nu este exclus sa vedem in Bucuresti apartamente de 3 si 4 camere care se vor vinde la 60 000 de euro, pentru ca, mai mult ca sigur, unii dintre proprietari au incercat in zadar luni de zile sa vanda la 70 000 sau 75 000 de euro si nu au reusit....
3. Pe termen lung efectul asupra pietei va fi unul mai degraba psihologic. Si anteprenorii dar si populatia de rand isi va pierde increderea in aceste masuri parca preluate din filmele "sf"de a revigora piata si nu va mai avea incredere in nici un alt program ulterior. Piata va avea un trend descendent in continuare. Pana cand apartamentele nu vor ajunge la maxim 680-700 de euro pentru un metru patrat locuibil pentru apartamentele noi si maxim 550 de euro pentru cele vechi, adica vorbim de o asezare fireasca a lucrurilor, romanul nostru care munceste cel mai adesea pe bani foarte putini nu va indrazni sa achizitioneze o locuinta. Nu o poate plati si, din alt punct de vedere, cam asta e pretul Romaniei dpdv imobiliar in acest moment. E cazul sa uitam ce a fost pana acum ca situatia de pana in vara lui 2008 a caracterizat mai degraba o piata cu probleme decat una normala...
4. Deci, din calcule simple, cum am aratat la punctul 1, programul "Prima Casa" va ajunge pentru maxim 3-4 luni, se vor finanta in jur de 30 000 de locuinte (sunt un tip optimist de felul meu...), asta daca si numai DACA bancile vor sustine proiectul, ceea ce , pe vremurile pe care le traim, este destul de putin probabil.......
Ce inseamna 30 000 de tranzactii pentru piata imobiliara romaneasca? Mai nimic.....
Dar atunci cand ai cateva trusturi mass-media la indemana si ,una peste alta, ai televiziunea nationala la propria dispozitie inseamna ceva! Si sa va spun eu ce inseamna : campanie electorala si......cam atat! Citesc cateodata pe fata domnului prim-ministru ca ,efectiv. ii este jena si rusine de ceea ce spune pe post, are efectiv alura unui om care a intrat in hora si nu mai poate iesi si nu stie cum sa faca.....dar.....asta e!
Daca e ordin ,cu placere! Trebuie sa asistam la o campanie electorala si in domeniul imobiliar, ca asta nu se intamplase pana acum....

De ce nu poate fi aplicat programul "Prima Casa"?

Cand am aflat prima data despre acest program m-am gandit ca ,iata, prima data dupa revolutie face si guvernul ceva pentru noi. Pentru noi, poporul roman, care pana acum n-am fost buni decat sa platim impozitie si ......cam atat!
Dupa care mi-am revenit din reverie si am analizat tot ce-a spus premierul nostru la televizor. Mi-am dat seama, dupa o analiza foarte amanuntita, ca acest program este imposibil de aplicat si el nu reprezita in fapt, decat o demagogie a unora care au impresia ca au descoperit,in premiera, apa calda si mersul pe jos.
Iata foarte pe scurt de ce nu poate fi aplicat acest program:
1. Tehnic vorbind, Guvernul Romaniei, care este institutie publica nu poate impune unor banci comerciale, care sunt trusturi private, in ce fel sa-si faca politica de credite ipotecare. Este imposibil....
2. Legal si regulamentar vorbind iarasi este imposibil pentru ca singura institutie din tara care poate avea ceva de spus in domeniul financiar - bancar si care, la o adica, ar putea exercita o forta de coercitie asupra bancherilor este BNR si nu Guvernul Romaniei....Iar BNR si-a exprima de mai multa vreme si in repetate randuri o alta optica in aceasta privinta. In nici un caz 5% avans la creditele de achizitie, intrucat ,pe astfel de vremuri cum traim noi acum, riscul bancar este foarte mare si nici o banca nu-si poate permite asa ceva....
3. Din punct de vedere al bancilor, iarasi este imposibil. Bancherii vor profit si nu pot fi invinuiti de nimeni pentru asta.... E o afacere, ca oricare alta, in care niste insi au bagat niste bani si au pretentia sa scoata si mai mult in loc. Moral sau nu, cuvenit sau nu, nu aceste aspecte vreau sa le discut eu acum, dar lucrurile asa se prezinta si nu altfel.....
Problema se pune in felul urmator: guvernul garanteaza bancherilor suma imprumutata. NU DOBANDA LA CREDIT !!! Adica, exact profitul bancilor (sau, ma rog, cea mai mare parte a lui.....). Ce folos are un bancher sa dea un leu imprumut ca sa primeasca in caz de insolvabilitate alt leu de la guvern? Nici un folos, din contra se produc pierderi pe baza consumului operational pe care il au bancile.... Prin urmare, socoteala poate iesi pe minus chiar si in cazul in care garantia guvernamentala se aplica......
4. Tot din punct de vedere al bancherilor este imposibil. Primul ministru spune ca va forta (!?!) bancile sa accepte niste dobanzi mult sub media pietei , ceea ce inseamna din start pierdere pentru bancheri. In ce fel va forta? Nu ni se spune nici ce vor pati acele banci care nu se supun.....ar fi interesant de stiut.
5. Fondul de 1 miliard de euro este insuficient pentru a sustine programul la nivel national pentru o perioada mai indelungata. Ar ajunge pentru garantarea a aproximativ 16 700 de case si asta in cazul in care s-ar solicita de fiecare data suma maxima admisa in program si anume 60 000 de euro. E o gogorita electorala si atat! Programul este imposibil de pus in aplicare si, prin absurd, daca ar fi pus in aplicare ar fi o picatura intr-un ocean, daca ne gandim la deficitul de peste 2 milioane de unitati locative care exista in tara aceasta.....