Aceste cuvinte, pe care le voi scrie in continuare, vor avea valabilitate numai daca "Prima Casa" se va pune in aplicare si va fi un program viabil, ceea ce ma indoiesc....
De remarcat faptul ca ,acum, cand formulez acest articol desi termenul dat de primul ministru , domnul Emil Boc, bancilor comerciale pentru a formula o oferta de intrare in acest program este pe sfarsite nici o banca inca nu a anuntat oficial si definitiv dorinta de a participa la program, ceea ce ,dupa opinia mea ,spune foarte mult...
Deci, astazi, in acest articol nu doresc decat sa calculam impreuna cateva din efectele comerciale, economice pe care le poate avea programul "Prima Casa" asupra pietei imobiliare din Bucuresti si din tara. Repet, daca acest program va fi aplicat vreodata...
1. Un calcul simplu ne arata fondul de garantare al guvernului de un miliard de euro ar acoperi aproximativ 16 700 de tranzactii imobiliare, in situatia in care se va solicita de fiecare data suma maxima, de 60 000 de euro. Mai mult ca sigur, nu se va solicita de fiecare data suma maxima... Vreau sa fiu indulgent si sa socotim o valoare medie de tranzactionare de 35 000 de euro. In acest ultim caz fondul de garantare al guvernului ar ajunge pentru finantarea a aproximativ 28 600 de operatiuni in programul "Prima Casa". Ce ne facem ,insa, ca ultima gaselnita in program a fost faptul ca se vor finanta nu numai finantarea de apartamente si case, deci unitati locative deja existente ci si finantarea unor proiecte de constructii. Ceea ce nu va face decat sa scada numarul de tranzactii pe piata...
Dar sa zicem ca nu se va finanta nici o constructie ci se vor finanta numai tranzactiile imobiliare. Toate cele 28 600 de tranzactii. In conformitate cu ceea ce apare la Institutul National de Statistica lunar in Romania se efectueaza mai mult de 30 000 de tranzactii imobiliare.....iar dintre acestea cam 10 000 , din valorile inregistrate notarial, ar fi eligibile programului "Prima Casa". Iata, deci, cat de maret este acest program....
2. Daca punctul 1 ar acestul articol ne-a edificat dpdv tehnic ce este cu acest program in punctul 2 va vom explica care este efectul real asupra pietei. In primul rand ca proprietarii imobilelor (case, terenuri, apartamente) cu valori apropiate de 60 000 de euro, dar putin mai mari vor vrea cu ardoare sa tranzactioneze mai repede, unii dintre ei au asteptat deja luni de zile si nu au putut sa-si vanda proprietatile....Iata ca, pe termen scurt, se va produce o cadere drastica a preturilor la imobilele de peste 60 000 de euro. Toti vor vrea sa intre in program!!! Nu este exclus sa vedem in Bucuresti apartamente de 3 si 4 camere care se vor vinde la 60 000 de euro, pentru ca, mai mult ca sigur, unii dintre proprietari au incercat in zadar luni de zile sa vanda la 70 000 sau 75 000 de euro si nu au reusit....
3. Pe termen lung efectul asupra pietei va fi unul mai degraba psihologic. Si anteprenorii dar si populatia de rand isi va pierde increderea in aceste masuri parca preluate din filmele "sf"de a revigora piata si nu va mai avea incredere in nici un alt program ulterior. Piata va avea un trend descendent in continuare. Pana cand apartamentele nu vor ajunge la maxim 680-700 de euro pentru un metru patrat locuibil pentru apartamentele noi si maxim 550 de euro pentru cele vechi, adica vorbim de o asezare fireasca a lucrurilor, romanul nostru care munceste cel mai adesea pe bani foarte putini nu va indrazni sa achizitioneze o locuinta. Nu o poate plati si, din alt punct de vedere, cam asta e pretul Romaniei dpdv imobiliar in acest moment. E cazul sa uitam ce a fost pana acum ca situatia de pana in vara lui 2008 a caracterizat mai degraba o piata cu probleme decat una normala...
4. Deci, din calcule simple, cum am aratat la punctul 1, programul "Prima Casa" va ajunge pentru maxim 3-4 luni, se vor finanta in jur de 30 000 de locuinte (sunt un tip optimist de felul meu...), asta daca si numai DACA bancile vor sustine proiectul, ceea ce , pe vremurile pe care le traim, este destul de putin probabil.......
Ce inseamna 30 000 de tranzactii pentru piata imobiliara romaneasca? Mai nimic.....
Dar atunci cand ai cateva trusturi mass-media la indemana si ,una peste alta, ai televiziunea nationala la propria dispozitie inseamna ceva! Si sa va spun eu ce inseamna : campanie electorala si......cam atat! Citesc cateodata pe fata domnului prim-ministru ca ,efectiv. ii este jena si rusine de ceea ce spune pe post, are efectiv alura unui om care a intrat in hora si nu mai poate iesi si nu stie cum sa faca.....dar.....asta e!
Daca e ordin ,cu placere! Trebuie sa asistam la o campanie electorala si in domeniul imobiliar, ca asta nu se intamplase pana acum....
Postări
-
In momentul de fata sa creat o forma de isterie in randul acelora care doresc sa si achizitioneze o locuinta, in mod special al familiilor de tineri si nu numai,care platesc chirie,sperand ca vor putea cumpara un imobil (80 %)garsoniera, adaugand un procent de max 20 % din venituri, peste pretul chiriei. Dar de la discutiile de principiu pe care le avem cu clientii si pana la concretizarea lor....e drum lung. Ceea ce va pot spune cert, este ca in Brasov, au crescut preturile imobilelor care se aflau intre ( 28.000 si 38.000 eur) cu aprox 5..10 %si asta ca urmare a publicitatii agresive de care se bucura programul " PRIMA CASA "
RăspundețiȘtergereCa sa scada atat de mult preturile va trebui ca:
RăspundețiȘtergerepretul marerialele de constructii sa scada si el, implicit mana de lucru, implicit pretul utilajelor,al carburantilor, salariile agentilor de vanzari ale acestor produse, chiriile spatiilor, impozitele si inca 10000 de scaderi ale preturilor activitatilor conexe. Personal cred ca e imposibil, varianta cea mai plauzibila ca aceste preturi sa fie atinse nu este decat pentru apartamentele vechi unde proprietarii pot cere orice pret doresc fie prea mare fie prea mic.
Am auzit si varianta ca multi vor vinde apartamentul vechi si vor cumpara unul nou cu o mica diferenta de pret. Zau asa !! A calculat cineva costurile suplimentare pentru un astfel de schimb (notar, impozite, comisioane, renovare sau igenizare etc)??
Ca sa raspund in doar cateva fraze la ambele comentarii: se foloseste ,intradevar, "intoxicarea" mediatica in ceea ce priveste "Prima Casa", tocmai pentru ca este o masura cu caracter social, cu efecte economice mai mici si ei, ca guvernanti stiu asta! Nu e nimeni prost in guvern, nu putem acuza pe nimeni de prostie, dar de rea intentie, asta da! Cu siguranta! se folosesc ,asadar, trusturile media la care au acces ca sa creeze aceasta intoxicare informationala! Si o vor face in continuare! Ca pe vremea lui Hitler, cum zicea unul din generalii lui: vorbim o singura chestie pana ajungem sa credem si noi! Asta este....In ceea ce priveste cresterea de 5-10% este doar o reactie afectiva a romanului de rand, care crede ca prin "milostivirea" guvernului va ajunge sa primeasca mai multi bani pe proprietatea pe care o vinde! Asta e tot! Dar imi permiteti va rog sa va intreb : ce se va intampla in momentul in care romanii, implicati intr-un fel sau altul in vanzari imobiliare, isi vor da seama ca acest program este un esec? Ce se va petrece atunci cu preturile? Prafu' se va alege! In plus, orice tentativa ulterioara de reglare a pietei pornita din partea guvernantilor se va lovi de un zid impenetrabil de neincredere!
RăspundețiȘtergerePe de alta parte recunosc ca domnul Lucian, care a facut comentariul referitor la schimbul de locuinte vorbeste foarte la obiect! Daca nu avem probleme...atunci nici sa nu ne facem singuri! Asa gandeste si romanul de rand!
Interesant articol. Interesante si calculele facute. Cred ca sunt destul de realiste atat ca viziune cat si ca opinie. Ca de obicei, tot ce poate sa vina din partea guvernului este un simplu praf in ochi aruncat inainte unor alegeri de orice tip. Ma uitam cu stupoare de curand cnad in cartierul meu s-au apucat sa renoveze parcul, sa faca o investite de nu stiu cate zeci de mii de euro pentru un parculet de maxim 50 mp, iar la 2 m de parculet nu poti sa stau de mirosul infect al canalizarilor. Ce sa-i faci, asta e Romania, totul e o fatada, totul este fals iar speranta ca aceasta situatie se va redresa a pierit demult. Sper doar sa ne fie noua bine, celor mici.
RăspundețiȘtergere