In cele ce urmeaza vom face un scurt istoric al pietei imobiliare din Bucuresti si din imprejurimi. Fara doar si poate , ne vom referi strict la perioada de dupa decembrie 1989, inainte de aceasta neputandu-se vorbi de o piata, in acceptiunea clasica , de cerere si oferta in acest domeniu.
Un mare moment, o piatra de hotar in ceea ce priveste piata imobiliara a fost castigarea dreptului cetatenesc in vara lui 1991, al chiriasilor de la stat (marea masa a populatiei) de a cumpara locuintele pe care le ocupau de zeci de ani de zile. Aceasta a insemnat o infuzie masiva de oferta pe piata de apartamente de bloc, piata care intotdeauna a fost un marker important, un indicator foarte sensibil in ceea ce priveste evolutia pietei. Si, iata, pentru mai mult de 10 ani , am avut preturi stabile pe acest sector de piata. Situatia a durat pana la inceputul lui 2003 cand Banca Nationala incepe treptat sa ofere facilitati de creditare la achizitia de apartamente si astfel, incepand cu vara lui 2003, piata apartamentelor creste spectaculos ca valori de tranzactionare, ajungandu-se la situatii si zone din Bucuresti in care, la acea vreme, se inregistrau cresteri de 7%-10% pe luna! Din experienta mea de fost agent imobiliar, actualmente patronul unei mici dar ambitioase agentii, va pot relata un caz care la vremea respectiva mi-a retinut atentia!
Aveam mai multe oferte de vanzare in zona Pietei Obor, intre care si un apartament de trei camere pentru care, la acel moment, se solicitau 33 000 de euro. Am fost la proprietar, am vazut apartamentul, am ajuns la o intelegere cu acestia. La plecare, nu au ezitat sa ma intrebere : "Dar care este tendinta? Vor mai creste preturile la apartamente?". Din pacate pentru evolutia ulterioara a colaborarii cu acesti domni am raspuns : "Da! La noi in firma exista o statistica in conformitate cu care preturile vor creste chiar si cu 10% pe luna!" Zis si facut! Am plecat si, pentru moment, mi-am ocupat vremea cu alte lucrari si cu alti clienti. La un moment dat ,insa, dupa aproximativ trei saptamani de la aceasta vizita,primesc o solicitare in care se cerea un apartament de trei camere in zona Obor. Cunoscand si oferta si vazand si cererea imi dau seama ca apartamentul de 33 000 de euro ar fi putut fi o solutie pentru cumparator. Dau telefon la proprietari, le reamintesc de vizita mea si de intelegerea pe care o facusem si ma anunt in vizita cu clientii.
Stupoare! Clientul se decide sa cumpere dar este refuzat cu brutalitate de proprietar: "Nu mai pot sa vand cu 33 000, ca piata creste cu 10% pe luna, prin urmare voi vinde la 37 000 de euro!". Afacerea a cazut, desigur. Dar ramane relevanta pentru inertialitatea in atitudine a romanilor de pretutindeni. Desi ,la nivel individual-subiectiv, fiecare isi aroga principii si 'bune purtari" fiecare dintre proprietarii de imobile scoase la vanzare din Bucuresti si din toata Romania fac din asta o eticheta de excelenta pentru propria persoana care se transpune ,intre altele, in pretul exaferat al locuintei de vanzare.
Situatia a durat ani de zile si a fost intretinuta cu succes de catre bancile comerciale , care, cel putin in anii 2006-2007 acordau credite de achizitie case si apartamente cu o usurinta debordanta. S-au oferit sume colosale pentru finantarea unor imobile care ,acum, privind retrospectiv ,intrec orice inchipuire. La sfarsitul lui 2007 si prima jumatate a lui 2008 se puteau gasi , in ziarele de publicitate, anunturi de genul : "2 camere, Colentina, semidecomandat, etaj intermediar, 100 000 de euro!" Si se faceau tranzactii, pe credit (adica pe bani inca necastigati de cetatean) la asemenea valori! Ce inseamna asta? Inconstienta in toate aspectele posibile si drum sigur catre faliment! In primul rand al persoanei fizice, al cetateanului care a aplicat la banca sa ia un asemenea credit colosal pentru a primi in fapt, in realitate, atat de putin. Dobanzile pealocuri s-au triplat, automat rata are deja un prim motiv sa creasca. Un alt motiv este faptul ca foarte putine banci ofera credite cu dobanda fixa la achizitia de locuinte pe toata durata de creditare! Astfel ca, periodic dar intotdeauna "in sus", rata se modifica! Mai adaugam si faptul ca, de exemplu, in vara lui 2007 euro inregistra o valoare de 3,15 lei iar acum inregistreaza cu mult peste 4 lei si ne imaginam situatia dezastruoasa pe care o are individul, cetatean bucurestean , proaspat proprietar de locuinta achizitionata prin credit bancar! La acestea mai adaugam si o alta chestiune , cu totul obiectiva si fara putinta de a fi influentata de individ si anume criza economica globala, care, daca ii mai da si o oarecare perioada de somaj il duce in mod automat la faliment pe aplicant!
Pe de alta parte, nici bancherii nu au o situatie mai buna intrucat foarte curand multe imobile finantate de dansii vor intra in executare silita pentru neplata ratelor, iar ei, finantistii, au dat bani adeseori fara discernamant iar acum imobilele respective valoreaza pe piata cu mult mai putin decat valoarea finantata! Ce inseamna asta? Drum sigur catre bilant contabil negativ sau faliment!
Cine are de castigat? Aceia care, din diferite motive, n-au cumparat nimic pana acum, au timp sa o faca , mai ales ca preturile au o tendinta sigura de descrestere si este foarte putin probabil ca in urmatorii ani sa mai avem de-a face cu valorile astronomice si cu totul neomenesti, nefiresti de pana acum. Exemple care circulau in presa in perioada respectiva : "2 camere, Drumul Taberei 120 000 de euro", " 3 camere, Mihai Bravu, 170 000 de euro". Acum acestea sunt de domeniul unui trecut pe care foarte multa lume l-ar fi dorit sa nu fi fost niciodata adevarat. Era clar pentru orice om cu oarece scaun la cap ca economia romaneasca nu are cum sa sustina asemenea comportament aberant si iata ca acest lucru s-a adeverit intr-o forma , e adevarat, foarte dura pentru unii.
Ce se va intampla de acum incolo? Problema e ca traim intr-o tara in care a face prognoze e cel mai adesea o ruleta ruseasca si in care exista ,in mod ciudat, o multitudine de surse care fac prognoze de orice fel. Ce putem comenta despre competenta acestora? Absolut nimic. Eu cred ca nimeni nu are dreptul moral sa-si dea cu parerea intr-un domeniu daca nu a deprins o minima indemanare si nu a castigat o minima experienta in domeniul respectiv care sa-l recomande si sa-l indreptateasca la a avea o opinie pertinenta.
Se va intampla urmatorul fenomen: preturile vor scadea in continuare! Se va ajunge la o limita candva, credem noi, pe la inceputul anului viitor. Toata lumea isi pune problema care este valoarea acestei limite in cifre. Avem un indicator la nivel european si chiar mondial. Si anume, raportul dintre veniturile cetatenilor comunitari sau de oriunde din civilizatia capitalista si pretul pe metrul patrat locuit si vedem urmatoarele : la Paris, de exemplu, pretul pe metrul patrat locuit este , in medie si in functie de zona de 5 000 de euro. sar salariul mediu in metropola franceza este de 1 500 de eur ceea ce ne duce la un raport aproximativ de 3 la 1. Si putem repeta acest exemplu de calcul oriunde dorim noi in lume si vom vedea ca el ramane neschimbat sau are variatiuni foarte mici. Revenind la capitala Romaniei unde salariul mediu este cu putin mai mare de 250 de euro .........vom avea ,deci, un pret mediu nu mai mare de 700 de euro pe metrul patrat locuit. Pret care se va mentine permanent. O variatie de piata de 10% in viitor va deveni un eveniment notabil pentru ca foarte rar vom mai avea de-a face cu fluctuatii, dupa sfarsitul crizei.
Foarte pe scurt aceasta este opinia pe care indraznim sa o facem cunoscuta.
Cu respect, Catalin Marin, 0768104755
Postări
